12 лет
работы в недвижимости с 2014 года
Частный подбор · Москва · от 400 млн ₽
Крупная коммерческая недвижимость Москвы — в интересах покупателя.
Подбираю и сопровождаю покупку активов от 400 млн ₽ в открытом, партнёрском и закрытом контурах рынка.
Первый разговор и формирование задачи не оплачиваются. Условия вознаграждения, конфиденциальности и привлечения профильных специалистов фиксируются до раскрытия закрытых объектов.
≈ 400
закрытых сделок за всю практику
≈ 30 млрд ₽
совокупный объём сделок
3,8 млрд ₽
максимальная сделка
Я не начинаю с каталога.
Сначала определяем, какое решение должен принять покупатель. И только затем открываем под эту задачу рынок и отсеиваем всё, что не выдерживает критерии.
A
Сценарий
Собственное использование, рентный поток, сохранение капитала, перепродажа, редевелопмент или редкий адрес.
B
Бюджет
Объём собственного капитала, форма финансирования, допустимый срок входа и резерв на CAPEX.
C
Локация
Район, транспорт, статус адреса, ограничения использования и связь с операционной задачей бизнеса.
D
Экономика
Цена входа, NOI, окупаемость, арендный поток, стоимость улучшений и сценарии выхода.
E
Риск
Правовой, технический и операционный контур; глубина проверки определяется объектом и вашей инвестиционной политикой.
Не тип объекта. Сначала — цель капитала.
Один и тот же бизнес-центр может быть хорош для собственной компании и слаб как инвестиционный актив. Поэтому отбор строится вокруг сценария, а не вокруг названия категории.
Для собственной компании
Штаб-квартира, офис, производственная или операционная площадка с учетом реального использования.
Рентный поток
Проверяем арендаторов, договоры, NOI, CAPEX, индексацию и устойчивость денежного потока.
Рост стоимости
Переупаковка, изменение сценария использования, реконфигурация или редевелопмент — только после проверки ограничений.
Редкий адрес
Когда решающим критерием становится конкретная часть Москвы, тип здания или сочетание параметров, которого почти нет в экспозиции.
Ситуационный актив
Торги, залоговый контур, срочная продажа или юридически сложный актив — с отдельной картой рисков и сроков.
Бизнес-центры ОСЗ и особняки Отели ГАБ Торговые объекты Склады Земля и девелопмент
Закрытый рынок — часть системы, а не обещание чуда.
Сильный актив может находиться и в публичной экспозиции. Поэтому я не ограничиваю поиск легендой о «секретной базе» и сравниваю три источника.
Открытый
Публичные площадки, официальные продажи и прямые предложения. Здесь важно убрать дубли, проверить цену и увидеть то, что не видно в объявлении.
Партнёрский
Портфели собственников и брокеров, которые раскрываются квалифицированному покупателю при понятной задаче и правилах взаимодействия.
Закрытый
Объекты, которые собственник не разрешает публиковать. Адрес, документы и прямой контакт открываются после проверки покупателя, договора и NDA.
Ценность не в том, чтобы показать самый закрытый объект. Ценность — найти тот, который выдерживает вашу задачу и проверку.
Путь от задачи до сделки.
Каждый этап заканчивается наблюдаемым результатом. Вы понимаете, что сделано, какие решения открыты и что требуется от вашей стороны.
Сначала критерии, документы и сопоставимый анализ. Затем — доступ и переговоры.
Конфиденциальное знакомство
Уточняю задачу, бюджет, полномочия и состав команды. Если формат не подходит, говорю об этом до договора.
Техническое задание
Перевожу запрос в критерии поиска, сравнения и отсечения. ТЗ становится приложением к мандату.
Договор и конфиденциальность
Фиксируем стороны, эксклюзивность задачи, вознаграждение, правила раскрытия, расходы и порядок работы с представленными объектами.
Поиск и первичный фильтр
Собираю открытый, партнерский и закрытый рынок, убираю дубли и варианты, не выдерживающие ТЗ.
Shortlist и аналитика
Вы получаете сопоставимый набор, сравнительную матрицу и материалы по объектам, которые действительно стоит обсуждать.
Переговоры и LOI
Организую доступ, представляю интересы покупателя, фиксирую коммерческие условия и координирую движение к LOI.
Проверка и закрытие
Координирую профильных юристов, технических и финансовых специалистов и сопровождаю согласованную структуру сделки.
До договора
Сначала — правила доступа.
- Обсуждение задачи, бюджета и критериев
- Обезличенный пример тизера и аналитики
- Порядок работы и состав результата
- Без адресов, кадастровых данных и обхода собственника
После договора и NDA
Затем — рабочий контур.
- Идентификаторы релевантных закрытых лотов
- Документы в объеме, разрешенном собственником
- Переговоры, показы и фиксация представленных объектов
- Shortlist и сопровождение по согласованному ТЗ
Что получает покупатель.
Не поток презентаций и не пересылку чужих сообщений. Результат собран так, чтобы сравнивать варианты, принимать решение и двигать сделку.
Зафиксированное ТЗ
Критерии поиска, приоритеты, ограничения и основания для отсечения слабых вариантов.
Единый shortlist
Проверенный набор без повторяющихся лотов, цепочек посредников и несопоставимых данных.
Сравнительная матрица
Цена, площадь, назначение, арендный поток, CAPEX, риски и ключевые различия на одной поверхности.
Материалы по активу
Обезличенный тизер до раскрытия и инвестиционный меморандум по объекту, который прошел первичный фильтр.
Переговорная позиция
Аргументация цены и условий, протокол договоренностей и движение к LOI.
Один ответственный
Координация собственника, брокеров, юристов, технических специалистов и вашей команды через одного консультанта.
Материалы, с которыми можно работать.
До реальных раскрытий вы можете увидеть форму результата: как выглядит тизер и как собирается инвестиционный меморандум. Демонстрационные данные не являются предложением объекта.
Опыт не подменяет проверку. Он помогает задавать правильные вопросы.
Топ‑10 брокеров компании из примерно 7 000 сотрудников.
За 12 лет я прошёл путь от девяти месяцев до первой сделки до сделок объёмом 3,8 млрд ₽. Вёл простые и юридически сложные сделки, обучал команду, запускал маркетинг и сам инвестировал в недвижимость. На коммерческом направлении я не выдаю общий track record за сотни закрытых инвестиционных сделок — здесь доказательством служат метод, материалы и качество конкретной работы.
Текущая ситуация
не закрытый кейс
не закрытый кейс
По запросу на особняк для собственной компании были предложены четыре релевантных объекта, которых покупатель ранее не видел в открытом рынке. Все четыре прошли первичный интерес. Статус — переговоры; результат сделки не заявляется до её завершения.
Личная ответственность
Вы работаете со мной, а не с отделом продаж.
Я сам квалифицирую запрос, формирую логику подбора и веду ключевые переговоры. Если задача не моя или рынок не подтверждает ожидания, говорю об этом прямо.
Формат подходит не каждому запросу.
Это нормально. Такой отбор сохраняет время покупателя, собственника и всех участников сделки.
×
Нужен только адрес закрытого объекта без договора и подтверждения полномочий.
×
Нет готовности сформулировать критерии, бюджет и сценарий покупки.
×
Запрос ведёт посредник без понятного доступа к лицу, принимающему решение.
×
Бюджет задачи заметно ниже 400 млн ₽.
×
Нужна массовая рассылка вариантов без аналитики и сопровождения.
Открытый документ · без формы и номера телефона
Сначала изучите порядок работы.
В регламенте разобраны ТЗ, уровни раскрытия, договор, NDA, состав результата, привлечение специалистов и путь сделки. Документ открыт полностью — чтобы решение о разговоре было осознанным.
Открыть регламент HTML + PDF в рабочей версии
никакой заявки перед чтением
никакой заявки перед чтением
Без мелкого шрифта.
Почему нельзя сначала показать закрытый объект, а договор подписать потом?
Потому что собственник раскрывает не рекламный буклет, а идентификаторы актива, документы и прямой переговорный контур. Договор фиксирует задачу покупателя, правила использования информации, представленные объекты и ответственность сторон. До него можно увидеть обезличенную экономику и форму материалов, но не данные, позволяющие обойти собственника или консультанта.
Что именно означает «закрытый рынок»?
Это не единая секретная база. Это объекты, которые собственник по своим причинам не размещает публично и раскрывает выборочно — напрямую или через доверенных партнеров. Закрытость сама по себе не делает актив хорошим, поэтому такие предложения проходят тот же фильтр экономики и рисков.
Нужно ли платить до сделки?
Первичная встреча и формирование задачи не оплачиваются. Основное вознаграждение привязано к результату, определенному договором. Процент или сумма, заранее согласованные расходы на профильных специалистов и возможные условия компенсации на завершающем этапе фиксируются до начала закрытой работы.
Входит ли полный Due Diligence в услугу подбора?
Я выполняю первичный анализ, собираю материалы и координирую проверку. Глубокая юридическая, налоговая, техническая или финансовая экспертиза проводится профильными специалистами и согласуется как отдельный объем, если этого требует объект.
Можно ли вести работу через финансового директора или представителя?
Да. В коммерческих сделках это нормальная практика. Важно понимать полномочия представителя, критерии решения и иметь согласованный доступ к конечному ЛПР в ключевых точках: ТЗ, LOI и финальные условия.
Сколько обычно занимает покупка?
Для сформированного запроса рабочий цикл часто занимает несколько месяцев: поиск и переговоры, затем проверка и закрытие. Сложная юридическая ситуация, изменение назначения или редевелопмент могут увеличить срок существенно. Срок не обещается до понимания конкретной задачи.
Что будет, если подходящий объект не найден?
Критерии, срок, отчетность, условия прекращения работы и судьба уже представленных объектов фиксируются в договоре. Я не подменяю результат количеством отправленных презентаций и не предлагаю заведомо слабый лот только ради активности.
Первый шаг · конфиденциально
Обсудитьинвестиционнуюзадачу.
Заявка приходит мне напрямую. Я отвечаю лично и сначала уточняю задачу — без рассылки случайных объектов.
Конфиденциально. Данные заявки передаются в Bitrix24 для ответа на запрос. Содержимое полей не отправляется в Яндекс Метрику.
Четыре поля нужны, чтобы я понял масштаб и предмет запроса до первого разговора. Заявка приходит напрямую мне, без передачи в общий отдел продаж.